Bonita půdy

Tento článek vám nabízí informace o tom, co to je bonita půdy, bonitovaná půdně ekologické jednotka, jak probíhají její průzkumy, jaké má využití i omezení. Vysvětlíme vám, co znamenají jednotlivé číslice i jejich konkrétní hodnoty. Ke konci článku vám uvedeme odkaz na kalkulačku bonity půdy a poradíme, jak si zjistit vlastníky pozemku z pohodlí domova. Čtěte dál.


Víte dobře, jaká je cena vašeho pozemku, který chcete prodat, nebo naopak znáte skutečnou hodnotu pozemku, který se chystáte koupit? Nenaleťte spekulantům a vychytralým obchodníkům, kteří vám nutí směšně nízkou cenu, a raději si zjistěte potřebné informace sami! Nejen k tomu vám pomůže právě této článek.


Tržní cena půdy se počítá na základě mnoha faktorů. Mezi těmi hlavními je velikost pozemku, jeho celistvost, přístupnost, svaživost, tvar nebo také počet vlastníků. Důležitou roli hrají ale i nasmlouvané nájmy na mnoho let dopředu, které mohou být spíše výhodné nebo i ne. Další velmi významný faktor ovlivňující cenu půdy je tzv. bonita půdy. Tento pojem si nyní podrobně vysvětlíme. 

BPEJ – bonitovaná půdně ekologická jednotka

Základní jednotka, která mapuje ocenění půdy bonitační soustavou, je BPEJ, což znamená Bonitovaná půdně ekologická jednotka. Podle ní se rozdělují půdně klimatické podmínky zemědělské půdy v ČR. Dle tohoto hodnocení se z celkového pohledu na území České republiky nachází 40 % nadprůměrně úrodné půdy, 54 % půdy dosahuje průměrných hodnot a okolo 6 % půdy je hodnoceno jako nevhodné pro zemědělské obdělávání.

Kompletní průzkum půdy na území ČR

Bonita půdy se u nás začala měřit od doby „generální visitace země“. Bylo to po třicetileté válce v letech 1652 až 1654. Výsledkem toho byla Berní rula v Čechách a Lánový rejstřík na Moravě. V té době zaznamenaná hodnota půdy samozřejmě nezůstala stejná navěky, od 17. století se v nepravidelných intervalech přepisuje.

Dnes se vychází z tzv. Kompletního průzkumu půd (zkráceně KPP) z 60. a 70. let 20. století. V období od roku 1961 až do roku 1970 se hodnota půdy určovala pomocí kopaných sond. V mnoha případech se bonita půdy přeměřuje a aktualizuje podle Metodiky měření, která má své poslední vydání z roku 2002. Důvodem pro přeměření je např. změna majitele pozemku (prodej, nákup, dědictví apod.) nebo také změna použití pozemku (např. přeměna zemědělské půdy na les).

Pokud chcete najít databázi s položkami BPEJ, vede a spravuje ji Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy (VÚMOP) Praha. Možná si vybavujete, že by to měl být Státní pozemkový úřad, ale ten ji spravoval do konce roku 2015. Ke sledování charakteristik půdy ČR můžete využít některou z map, jedna z těch lepších je např. tato.

Využití a nedostatky BPEJ

Celkově lze tedy z čísla BPEJ jednoduše vyčíst, v jakém regionu se konkrétní pozemek nachází, jak a kam je nakloněn i jak vypadá. Logicky vám potom tyto informace dokáží dát poměrně objektivní náhled na to, jaká by mohla být výnosnost této půdy. BPEJ se nejčastěji využívá pro oceňování zemědělských pozemků a pro výpočet základu daní.

Hlavní využití BPEJ:
  • Oceňování půdy
  • Využití znalosti hlavní půdní jednotky pro určení eroze
  • Posuzování homogennosti pozemků při návrhu nových pozemkových úprav

Nenechte se ale zmást, není to dokonalý nástroj. I přestože vám vyjde nějaká hodnota, realita může být jiná, protože trh se vyvíjí a nabídka i poptávka se neustále mění – nic vám nezaručuje, že najdete kupce, nebo že zájemce vaši cenu bez námitek přijme. Kromě toho se i samotná půda mění a informace zanesená od posledního měření již může být nepřesná.

Význam jednotlivých číslic v BPEJ kódu

BPEJ každého pozemku je pětimístné číslo. Jelikož jsme na to již několikrát narazili, jeví se jako rozumné uvést, jaké charakteristiky jednotlivé číslice prezentují i co znamenají konkrétní hodnoty těchto číslic. Nyní se na to podrobně podíváme.

Příklad BPEJ:  5.29.11
  • číslo 5 = Klimatický region
  • číslo 29 = Hlavní půdní jednotka
  • číslo 1 = Sklonitost a expozice
  • poslední číslo 1 = Ekletovitost a hloubka půdy

1. Klimatický region je pro zemědělce asi nejdůležitější a prozradí vám, v jakém klimatickém regionu daný pozemek leží. Tyto klimatické regiony byly sestaveny a vyčleněny na základě podkladů od Českého hydrometeorologického ústavu v Praze speciálně pro účely bonitace zemědělského půdního fondu (ZPF). Jednotlivé klimatické regiony zahrnují zem s přibližně shodnými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin. V ČR bylo vyčleněno celkem 10 klimatických regionů.

Po zevšeobecnění oněch podkladů na mapě 1:200 000 zobrazeno deset regionů se členěním na oblast velmi teplou, teplou, mírně chladnou, chladnou a chladnou a přidaly se subregiony suchý, mírně suchý, mírně vlhký a vlhký.
Tyto hodnoty byly určeny na základě řady kritérií. Hlavní z nich jsou počet průměrných denních teplot vyšších nebo nižších než 10 °C, průměrná roční teplota ve vegetačním období, průměrný úhrn ročních srážek ve vegetačním období, šance výskytu suchých vegetačních období v %, výpočet vláhové jistoty, hranice sucha, nadmořská výška, faktor mezoreliéfu nebo údaje o známých klimatických singularitách.

2. Hlavní půdní jednotka  vymezují příslušnost k určité hlavní půdní jednotce. To mohou být hodnoty od 01 do 78. Jsou to syntetické agronomizované jednotky charakterizované účelovým (anorganickým) seskupením genetických půdních typů, subtypů, půdotvorných substrátů, zrnitosti, hloubky půdy, půdním typem, stupněm hydromorfizmu a reliéfním územím. Sedmdesát osm hlavních půdních jednotek (HPJ) klasifikační soustavy bonitace půdy jsou z geneticko-anorganického hlediska rozděleny na 13 základních skupin.

3. Sklonitost a expozice pozemku popisuje polohu pozemku vůči světovým stranám. Oba tyto faktory jsou kombinovány z toho důvodu, že spolu vzájemně souvisí a oba se podílejí na kvalitě výsledné BPEJ. Obhospodařitelnost pozemku je ovlivněna sklonitostí pozemku (jde o použitelnost některých zemědělských strojů, agrotechniky apod.). Se sklonitostí souvisí i riziko zvýšené eroze na svažitém území.

Vzhledem k expozici pozemku jsou ovlivněny i rozdílné teploty, osvit a následně i srážky. Velmi důležité je zde vymezení pozemků se severní ale i jižní expozicí.

4. Ekletovitost a hloubka půdy jsou dvě vzájemně velmi blízké charakteristiky, které v konečném důsledku významně ovlivňují hospodaření na půdě a její funkce.

Doplňující informace: Někdy se můžete setkat s pojmem hlavní půdně klimatická jednotka (HPKJ). Jsou to počáteční 3 číslice pětimístného kódu BPEJ. HPKJ = klimatický region + hlavní půdní jednotka (např. 5.29). Je to tedy jen zjednodušení značení a ponechání těch nejdůležitějších údajů.

Kalkulačka hodnoty pozemků

Chystáte se ke koupi nebo k prodeji a zajímá vás, jakou přibližnou hodnotu by mohl určitý pozemek mít? Máme pro vás šikovný nástroj. Podívejte se na tuto online kalkulačku ceny půdy. Jediné, co budete potřebovat, jsou katastrální obec daného pozemku a jeho alespoň přibližná rozloha v metrech čtverečních (rozloha ale ani není nezbytně nutná).

Cenu pozemku můžete odhadovat i na základě BPEJ. Kvalita pozemku posuzovaná na základě klimatických podmínek v dané oblasti, svažitosti pozemku, expozice ke světovým stranám, hloubka půdního profilu a skeletovosti je vyjádřena v oněch pěti číslicích BPEJ. Pokud jej tedy znáte, využijte ho. V této online kalkulačce BPEJ zadejte a ihned se vám k srovnání zobrazí relevantní pozemky.

Poznámka: Jak jsme již zmiňovali výše, nepovažujte BPEJ ani ceny zjištěné z uvedených kalkulaček jako zcela směrodatné. Musíte počítat s tím, že hodnota se může lišit na základě dalších faktorů, které cenu ovlivňují.

Důvodem značné odlišnosti úředních cen a tržních cen je např. dostupnost pozemku z komunikace, příjezdová cesta, vzdálenost od měst, tvar pozemku a další. Tyto parametry jsou pro kupce také velmi důležité, ale v BPEJ nejsou zahrnuty.

Jak si můžete zjistit majitele pozemku?

Pokud jste si vyhlédli nějaký perspektivní pozemek a zjistili odhad jeho ceny, můžete mít potíže s hledáním majitele. Zároveň je moudré ověřit si, zda osoba, se kterou jednáte, je skutečným vlastníkem pozemku, který vám nabízí ke koupi, či nikoliv.
Máme pro vás dobrou zprávu, dnes už je to jednoduché! Dávno nemusíte běhat se vším na úřady. Odpovědi na své otázky naleznete na katastrálním úřadu online. Zjistíte si tak nejen, kdo daný pozemek vlastní, ale také zda jsou na něm nějaké zástavy, věcná břemena aj.

Jaký je tedy postup? Stačí kliknout na odkaz na web Českého úřadu zeměměřičského katastrálního. Zde se vám nabízí několik možností. Pokud hledáte informace o parcele a znáte její území a číslo, stačí je rovnou zadat pod záložkou „vyhledat parcelu“. Přejděte na záložku „vyhledat stavbu“, jestliže hledáte dům a znáte obec i číslo popisné.

Co dělat v situaci, kdy neznáte číslo parcely ani číslo popisné? Jednoduše klikněte na „zobrazení mapy“ a zadejte název katastrálního území. Uvidíte pak mapu zvoleného katastrálního území, kterou zvětšujte, dokud neuvidíte čísla parcel. Jestliže máte problém s orientací v mapě, přepněte do mapy leteckých snímků. Šikovnou vlastností je, že si můžete i měřit vzdálenosti dvou parcel nebo ověřit jejich plochu.

Bohužel s touto vymožeností přichází i jisté omezení, na které tu a tam někdo narazí. Jelikož smysl výpisu z internetu je pouze informativního charakteru, nemůžete jej použít u soudu. V takovým účelech má nulovou hodnotu. Na to ještě stále potřebujete fyzicky navštívit příslušný úřad.