Daň z nabytí nemovitosti – veškeré informace, které potřebujete znát

Prodali jste v nedávné době byt či dům a nyní přemýšlíte, jestli se vás týká nějaká daňová povinnost? Nebo naopak nemovitost kupujete a ztrácíte se v tom všem, co musíte zaplatit? Koho se daň z nabytí nemovitosti týká s kdo jí musí zaplatit? Nejen na tyto otázky získáte odpovědi právě v tomto článku.

Projít si celé kolečko od hypotéky, přes všechny smlouvy až po předání nemovitosti a převodu energií není vše. Mějte na paměti, že vaše pouť nekončí, dokud za nemovitost převedenou na vaše jméno nezaplatíte státu závěrečnou daň z nabytí nemovitosti.
Postupně zde najdete komplexní odpovědi na otázky, kdo musí platit daň z nabití nemovitosti, jaká je její sazba, kdy se nemusí platit, z jaké ceny se vypočítá, do kdy a jak je potřeba podat daňové přiznání. Ukážeme vám také dokumenty, které k tomu budete potřebovat. Na konci je pak malá nápověda pro ty, kteří nemovitost prodávají a neví, zda budou muset svůj příjem někde vykazovat a danit.

Kdo musí platit daň z nabytí nemovitých věcí?

Tato daň je v podstatě totéž, jako byla dříve daň z převodu. Jde o srážku z převodu peněz. Kdo ji ale má platit?
Ještě před pár lety platilo, že ji vždy platit prodávající. V roce 2016 však došlo ke změně zákona. Nyní tuto daň musí uhradit kupující! Paradox vznikl v tom, že když se nejedná o koupi, ale například o směnu mezi dvěma vlastníky či majiteli, neplatí daň jeden, ale rovnou oba dva. Podstatou je, že oba nabyli vlastnické právo k nemovitému objektu.
U řady inzerátů s prodejem domů, bytů, pozemků, garáží apod. si můžete všimnout, že daň je rovnou už započítaná v kupní ceně.
Napadá vás, co to zase zákonodárci na nás vymysleli a jak jsme na tom v Česku špatně? Není tomu tak. Stejný systém zdanění nefunguje jen v České republice, ale ve většině dalších státu Evropské unie. Důvodem je především jednodušší dozor a kontrola.

Jak vysoká je sazba daně z nabytí nemovitosti?

Výška této daně je pro každého stejná, činí 4 % z ceny nemovitosti. Platbě daně z nabytí nemovitosti se vyhnou jenom ti, kteří danou nemovitost nabili prostřednictvím daru nebo dědictvím. Poslední možnost, jak „obejít“ tuto daň, je namísto koupě nemovitosti dát se do stavění. Ten, kdo si dům postaví, za něj nemusí odvádět tuto daň z nabytí nemovitosti.

Jsou 4 % - hodně, nebo málo?

Na první pohled se to nezdá jako moc, má to však své „ale“.
Jelikož si asi nikdo nepořídí byt či dům celý z vlastních peněz, ale budete si na něj brát hypotéku, je potřeba mít i své naspořené peníze. Budete potřebovat část z ceny nemovitosti, jelikož hypotéka nepokryje celých 100 % z kupní ceny (v současnosti dostanete maximálně 80 %) a také navíc další 4 % z kupní ceny na daň z nabytí nemovitosti. Samozřejmě kromě všech dalších výdajů na nutné vybavení, nevyhnutelné rekonstrukce apod.
Pokud tedy uvidíte kupní cenu nemovitosti bez daně z nabytí, rovnou si k ceně přimyslete 4 %. Spočítat se to dá odhadem i z hlavy, jednoduše za každý milión zaplatíte 40 tisíc korun na dani…

Daň z nabytí nemovitosti se neplatí v těchto 4 případech:

  • Když jste nemovitost nabyli darem nebo skrze dědické řízení.
  • Pokud se jedná o první úplatný převod dané novostavby, ke kterému dojde nejpozději do pěti let od chvíle, kdy lze stavbu užívat.
  • Jde o první úplatný převod jednotky určené k bydlení vzniklé stavební úpravou, nástavbou nebo přístavbou, ke kterým dojde během prvních pěti let od doby, kdy lze jednotku užívat.
  • Kdy je nemovitost převáděna z družstev do vlastnictví jejich členů (nekupujete si totiž samotnou nemovitost, ale pouze část vlastnického podílu).

Daň jsou 4 % z ceny, ale které? Výpočet je trochu komplikovanější

Zřejmě víte, že sazba daně budou 4 % z ceny. Avšak které? Při převodech nemovitostí musíte ve svém přiznání zjistit tzv. nabývací hodnotu nemovité věci. Ta se zjišťuje porovnáním dvou cen, přičemž se vždy vybere ta vyšší z nich. Je to poroto, že stát se tím chrání proti účelovému krácení daní.
Porovnávané ceny jsou:
  1. Sjednaná cena – tj. skutečná kupní cena, kterou za nemovitost zaplatíte
  2. Srovnávací daňová hodnota – tj. 75 % z hodnoty znaleckého posudku (výše jeho posudku je označována jako směrná hodnota)
Směrnou hodnotu můžete použít u pozemku, rodinného domu, garáže, bytu, rekreační chaty apod. Směrnou hodnotu nelze spočítat u lesních pozemků, vodních ploch, rozestavěných nemovitostí apod. V těchto případech musíte oslovit znalce, aby vám vyhotovil znalecký posudek pro daný účel. Ten pak musíte doručit finančnímu úřadu v příloze.
Druhou možností, jak zjistit srovnávací daňovou hodnotu je nechat její výpočet na finančním úřadu. Nevýhodou je, že pokud si nezvolíte možnost znaleckého posudku, směrnou hodnotu si spočítá sám správce daně. Vy ji dopředu nebudete znát. Pokud by byla vyšší než sjednaná cena, je možné, že se vám v budoucnu ozve správce daně s platebním výměrem na doplatek daně.
Náš tip: Pokud nechcete nechat nic náhodě, bude lepší objednat si znalecký posudek. Posudek pro účely výpočtu hypotéky úřady neuznávají, musíte si nechat vyhotovit další přímo pro účely platby daně z nabytí nemovitosti. Výhodou alespoň je, že částku, kterou zaplatíte odhadci, lze uplatnit jako uznatelný výdaj, o který se vám pak daň sníží.
Příklad výpočtu daně:
  • Dům koupíte za 2 miliony
  • Znalec dům ocení na 2,2 milionů = směrná hodnota, z té se vypočte 75 % (tj. 1,65 milionu)
  • Pro výpočet se vezme vyšší částka, tedy 2 miliony. Výsledná daň jsou 4 % z 2 milionů, což je 80 tisíc.
Pokud by znalcův odhad byl vyšší než 2,66 milionů (tj. 75 % z této částky by přesáhlo 2 miliony), byl by pro výpočet brán jeho odhad.

Pro lepší názornost si to ukážeme na konkrétních číslech nějakého příkladu

Vyjdeme ze situace, kdy si chcete pořídit pozemek včetně domu v kupní ceně 3.000.000 Kč.
Jelikož hypotéku dostanete maximálně ve výši 80 % z kupní ceny, znamená to, že potřebujete rovnou 600.000 Kč z vlastních zdrojů. Dále je tu daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, tj. dalších 120.000 Kč. Obvykle se doporučuje mít při vyřizování hypotéky finanční rezervu ve výši 200.000 Kč. Je to pro případ výpadku příjmu, náhlých oprav, pořízení nutného vybavení domu apod.
Celkem tedy pro hypotéku ve výši 3 milionů korun potřebujete mít našetřeno 600.000 (to, co nepokryje hypotéka) + 120.000 (daň z nabytí nemovitosti) + 200.000 (rezerva) = 920.000 Kč. A to je tedy pořádně hodně, téměř 1/3 z kupní ceny!
Vyloženě se tedy nabízí otázka, proč tuto daň neplatí prodávající? Stačilo by mu si jenom k ceně, za kterou chce prodat, připočíst 4 % a měl by hotovo. Současný systém tak jenom komplikuje nákup kupujícímu, který tak potřebuje o to více vlastních prostředků.

Do kdy je potřeba podat daňové přiznání?

Již není stanoveno jedno datum v roce, do kdy by všichni museli podat daňové přiznání a uhradit tuto daň. Tento systém byl nahrazen pravidlem, které říká, že přiznání je třeba odevzdat do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Pokud však zatím ke vkladu ještě nedošlo, bude se vycházet z data, kdy smlouva o převodu nemovitosti nabyla účinnosti (zpravidla den podepsání oběma stranami). Pro tento případ platí stejná lhůta jako u zápisu.
Vysvětleno na příkladu: Pokud byla nemovitost přepsána katastrem dne 15. 3. 2018, lhůta se vám začíná počítat od 1. 4. 2018. Poslední den lhůty, ve kterém bezpodmínečně musíte přiznání podat, bude 30. 6. 2018.
V případě, kdy jsou vlastníkem manželé, tedy ne jen jedna osoba, přiznání nemusí podávat oba zvlášť. Nabytí majetku totiž spadá do společného jmění manželů a formulář se tak podává pouze jednou – čili jen jeden z manželů. Bude to ten, který se chystá fungovat jako společný zástupce nebo k tomu má plnou moc. Předmět daně je úplatný přechod či převod vlastnictví.
Tip 1: Mějte na paměti, že s daňovým přiznáním nepůjdete na finanční úřad v místě vašeho trvalého bydliště, ale na ten, který souhlasí s obvodem, pod který spadá vámi zakoupená nemovitost.
Tip 2: Je důležité vědět, že finanční úřad vás nebude nijak vyzývat k placení této daně, tak na to nezapomeňte!

Je potřeba podat daňové přiznání fyzicky?

Jestliže bydlíte v Praze a rovněž zde kupujete byt, asi pro vás nebude žádný velký problém podat daňové přiznání osobně. Situace by ale byla o dost komplikovanější, pokud byste jako Pražák kupovali nějakou chatu např. v Jeseníkách. Tady už by vzdálenost byla významně delší a mohla by způsobovat komplikace.
Samozřejmě, že daňové přiznání můžete odeslat poštou nebo přes datovou schránku (pokud nějakou máte).
Řadu užitečných vzorů daňových přiznání najdete pod odkazem zde. Najdete zde formuláře k dani z nabití nemovitých věcí, dani z pozemků, staveb aj. Všechny vzory na této adrese jsou zdarma a ke stažení online. Nemusíte se ani registrovat, takže získat vzor pro své daňové přiznání je snazší, než by se mohlo zdát. Pro výpočet daně si stáhněte Excel, do kterého jen vepíšete údaje, a vše se spočítá za vás.

Jak podat daňové přiznání?

V podstatě jde jen o dva kroky. Za prvé si stáhnete, vyplníte a podáte příslušný formulář včetně všech povinných příloh. Poté stanovenou daň zaplatíte na účet státu.
Seznam finančních úřadů naleznete pod tímto odkazem.

Jak si vyřídit datovou schránku?

Datovou schránku si můžete zřídit na tomto odkaze, kde zároveň najdete veškeré potřebné informace.

Jaké dokumenty budou k daňovému přiznání potřeba?

Ke každému daňovému přiznání z nabytí nemovitosti bude potřebovat tyto dva dokumenty:
  • Dokument, který potvrzuje nabytí vlastnického práva
  • Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí
Dále mohou být potřeba:
  • Znalecký posudek – ten ale není vyžadován vždy. Nebude ho potřeba u objektů, které slouží k rekreaci. Tj. např. zahrádka či chalupa.
  • Doklad o zaplacení nákladů a odměny znalci – peníze, které dáte na znalecký posudek si lze od roku 2017 odečíst z daní. To je docela velká výhoda. Tento doklad samozřejmě musíte přidat k daňovému přiznání pouze tehdy, pokud uplatňujete nějaký daňově uznatelný náklad. Pokud nic takového nezamýšlíte, tento doklad nepřidáváte.

Na závěr máme 5 příkladů pro prodávající, kdy nemusíte platit daň z příjmu za prodej nemovitosti

Prodej nemovitosti sice představuje příjem, který jako takový by měl podléhat dani z příjmu, avšak existuje několik příkladů, kdy je prodávající od daně osvobozen. Konkrétní podmínky, kdy jste od daně osvobozeni, a kdy ji naopak musíte zaplatit, jsou uvedeny v §4 až 10 Zákona o dani z příjmu. Nehledě na to, zda daň platíte nebo ne, by tento příjem měl být vždy uveden ve vašem daňovém přiznání k dani z příjmu za uplynulý rok.
Osvobozeni od daně z příjmu jste v těchto 5 případech:
  1. Vlastníte nemovitost minimálně 5 let
  2. Máte v prodávané nemovitosti minimálně 2leté bydliště (není to samé co trvalý pobyt!)
  3. Jedná se o převod členských práv k družstevnímu bytu
  4. Peníze použijete pro zabezpečení vlastní bytové potřeby
  5. Dědické řízení (časový test 5 let však musí splnit zůstavitel!)

Sečteno, podtrženo – shrnutí

  • Daň z nabytí nemovitosti platí kupující, prodávajícího nezajímá (ten však může být povinen zdanit příjem z prodeje).
  • Dejte si pozor, neboť finanční úřad k platbě této daně nijak nevyzývá!
  • Dejte si pozor, zda daň nebyla zahrnuta v inzerátu v ceně, pokud ne, měli byste si ji „přimyslet“.
  • Přiznání je třeba odevzdat do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
  • Daň řešíte s finančním úřadem v místě, kde se nachází nemovitost. Nikoliv tam, kde máte trvalé bydliště.
  • Pozor při výpočtu daně! K výpočtu použijete sazbu 4 % a zvolte správnou cenu!
  • Nezapomeňte na všechny dokumenty, které potřebujete k řádnému odevzdání daňového přiznání.