Daň z pronájmu – všechny potřebné informace pro fyzické osoby

Nabízíte nemovitost k pronájmu a přemýšlíte, jak tento příjem v podobě nájemného zdanit a zda musíte vést nějakou evidenci? Pokud někomu pronajímáte byt, je samozřejmostí, že příjmy z pronájmu dle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmu ve znění pozdějších předpisů musíte zdanit.
Jedná se o daň ze zisku (tedy ze součtu příjmů snížených o výdaje) a při výpočtu výsledné daně můžete uplatnit slevy na dani i nezdanitelné položky. Je patrné, že daň z příjmu z pronájmu lze optimalizovat šikovným využitím např. paušálu na dopravu.
Je rozdíl, když je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby, nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku nějaké společnosti. V případě FO se příjmy z pronájmu řídí § 9 výše zmíněného zákona o daních z příjmu. V případě pronajímaných nemovitostí právnických osob se uplatňuje § 7 - příjmy z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti.

Daň z pronájmu když pronajímá fyzická osoba

Jste majitelem a zároveň pronajímatelem nemovitosti, kterou poskytujete k pronájmu? Pak se ve svém přiznání k dani z příjmu fyzických osob neobejdete bez přílohy číslo 2. Právě ta slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmu z pronájmu.
Formulář k dani z příjmů fyzických osob si můžete stáhnout zdarma na tomto odkaze.
Příjmy z pronájmu definuje § 9 jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, popř. bytů a jejich částí. Pro vás to znamená, že pokud pronajímáte jednu bytovou jednotku svého dvougeneračního domu, máte povinnost tyto příjmy přiznat a odvést vypočítanou daň.
V případě, kdy je nemovitost ve společném jmění dvou manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu pouze jeden z nich.

Nezapomeňte na daňovou optimalizaci

Od příjmu z pronájmu si ze zákona můžete odečíst výdaje vynaložené na zajištění, udržení a dosažení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Výdaje lze uplatnit buď paušálně, tedy procentuálně či pravidelně ve stejné výši, nebo ve skutečné výši. Sami byste měli zvážit, která varianta je pro vás výhodnější. Důležité je, že pokud v řádném daňovém přiznání uplatníte daňové výdaje procentem z příjmů, nemůžete se rozmyslet a v dodatečném daňovém přiznání přejít na skutečné výdaje. Naopak (ze skutečných na paušální) to však možné je.
Jestliže jste fyzická osoba, která má příjmy z pronájmu, neplatíte z těchto příjmů sociální ani zdravotní pojištění. Nezapomeňte ale, že jako OBZP (osoba bez zdanitelných příjmů) musíte platit zdravotní pojištění sami, které se pro rok 2019 zvyšuje na 1.803 Kč měsíčně. OBZP je osoba, která nemá zaměstnání na pracovní smlouvu, není studentem, nepobírá důchod ani rodičovský příspěvek.

Jak uplatnit skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti

V případě, kdy chcete uplatnit výdaje ve skutečné výši, budete potřebovat vést záznamy o získaných příjmech i vynaložených výdajích v časovém sledu.
Kromě toho bude potřeba vést evidenci hmotného majetku, který lze odepisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku. Dále, pokud ji vytváříte, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k ukončení pronájmu a mzdové listy (pokud vyplácíte mzdy).
Skutečné daňově uznatelné výdaje při pronájmu nemovitosti jsou zejména:

Poplatky placené realitní kanceláři za její služby
Daňové odpisy nemovitosti
Úroky z hypotéky získané na pořízení nemovitosti
Náklady na vybavení nemovitosti, jako je například nábytek, rekonstrukce a další
Náklady na opravu a údržbu v průběhu pronajímání nemovitosti
Pojištění nemovitosti
Daň z nemovitosti
A jiné.

Nezapomínejte na to, že oprávněnost použití skutečných nákladů musíte být schopni finančnímu úřadu prokázat. Finanční úřad to po vás může vyžadovat až 3 roky zpětně – v případě vykázání daňové ztráty až po dobu 8 let. V průběhu celé této doby k vám může finanční úřad přijít na kontrolu.
Při uplatnění skutečných výdajů můžete uvést i paušální náklady na svůj osobní automobil.

Kdy si lze dát automobil do nákladů paušálně?

Mimo výdaje vyjmenované výše si lze od základu daně odečíst i výdaje na cesty automobilem vykonané pro dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu nemovitosti.
Dříve jste si mohli odečíst náklady jen podle počtu ujetých kilometrů. Bylo to z důvodu, že cest souvisejících s pronájmem bytu zpravidla nebývá tolik, tedy nemělo smysl skutečné náklady řešit. Později byly ale cestovní výdaje rozšířeny o možnost výdajového paušálu, a tak jsme získali zajímavou možnost daňové optimalizace.

V jaké výši lze paušál uplatnit?

Paušální výdaj na dopravu činí 5.000 Kč za měsíc, tj. 60.000 Kč ročně.
Těchto 5 tisíc si můžete odečíst od příjmů z pronájmu každý měsíc a to nehledě na to, kolik km jste autem ujeli. Stačí, pokud jste daný měsíc urazili byť jenom pár kilometrů například kvůli nákupu bytových doplňků nebo kvůli schůzce s nájemníkem.
Avšak pozor, pokud auto nepoužíváte pouze na záležitosti okolo pronájmu, nemůžete uplatnit paušál v plné výši – to bude asi většina případů. Budete tak moci uplatnit jen 80 %, což jsou 4 tisíce korun měsíčně (48 tisíc ročně).

Lze si od základu daně odečíst platby do fondu oprav?

V případě, že nevedete účetnictví, jsou pravidelné měsíční příspěvky do fondu oprav posílané na účet společenství vlastníků daňově uznatelným výdajem v okamžiku jejich uhrazení. To však platí pouze pro tu část příspěvků, kterou společenství vlastníků využije na provozní výdaje.
Jestliže bude část příspěvku použita na technické zhodnocení, musí na něm pronajímatel spočítat svůj podíl, který potom může odečíst od základu daně. Z toho pro vás vyplývá, že je nutné sledovat, na co se peníze z fondu oprav vynakládají.

Jak na uplatnění paušálních výdajů při pronájmu nemovitosti

Pokud nebudete uplatňovat výdaje ve skutečné výši, nabízí se možnost uplatnit výdaje paušálně. Maximum, které můžete uvést, je 30 % ze součtu příjmů z pronájmu za dané období a zároveň maximálně do 300 tisíc korun ročně.
Nezapomeňte, že abyste tak učinili, musíte si vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislostí s pronájmem. Logicky také nemůžete uplatnit ani paušální výdaje na dopravu ani platby do fondu oprav.

A co sleva na poplatníka?

Jakmile máte vypočtenou konkrétní výši daně, můžete uplatnit i slevu na poplatníka – ta se samozřejmě odečítá až přímo z vypočtené daně. Kromě toho i daňová zvýhodnění na děti nebo nezdanitelné položky.
Myslete na to, že je ale nemůžete uplatnit, pokud jste je již využili u jiné příležitosti (např. u svého zaměstnavatele).