Inflační doložka
Inflační doložka představuje speciální druh obchodních podmínek sloužící k tomu, by se reálná hodnota vybraného aktiva neměnila v čase. Nejčastěji se inflační doložka využívá u pronajímaných nemovitostí, kdy majitel navyšuje nájemné podle aktuální inflace (růst cen).
Jedná se o tedy o to, že ceny všeobecně rostou. Nájemní smlouva uzavřená na delší dobu za stejných podmínek znamená, že pronajímateli porostou náklady, nikoliv však příjmy. Inflační doložka mu tento rozdíl pomáhá vyrovnat. Zatímco pro pronajímatele je to žádoucí, nájemce z toho takovou radost obvykle nemá. Nájemci totiž pravidelně porostou náklady na bydlení, to samé ale s největší pravděpodobností nebude platit pro jeho plat.
Inflační doložka - použití
Nejčastěji se inflační doložky používají u nájemních smluv na delší dobu. U krátkodobých nájmů by inflační doložka neměla smysl. Pronajme-li si zájemce byt na 5 let, inflace může být za tu dobu poměrně vysoká. U bytů, které se dnes pronajímají na pár týdnů či dokonce dní (např. Airbnb), si majitel nájemné může upravit průběžně.
Inflační doložka se používá rovněž u pojištění. Zde se však na místo označení inflační doložka používá výraz indexace. To znamená, že se cena pojištění “indexuje” na základě změny indexu spotřebitelských či výrobních cen.
Ve všech případech jde o to, jak za své služby či produkty získat stejný objem peněz. Bohužel je to jednostranná záležitost, která druhé straně nezaručí, že si stejnou věc bude moci dovolit ze svých peněz, které se už podobným způsobem měnit nemusí.
Inflační doložka - jak ji používat
Využití inflační doložky lze upravit. Zpravidla je využívána jako ochrana před skokovým nárůstem cen. Proto bývá v inflační doložce často uvedeno, že bude použitá pouze tehdy, kdy inflace překoná např. 2 %. Pronajímatel či poskytovatel služby také své investice ochrání při raketové inflaci, a u nájemce či příjemce služby bude mít jistotu, že mu pronajímatel nebude zvedat nájemné i při sebemenší inflaci.
Tento způsob inflační doložky v určitém pásmu bývá příjemci služby akceptován spíše než základní verze inflační doložka. Přece jenom takto sepsaná doložka má jasnější pravidla a lze s ní lépe kalkulovat do budoucna. Příjemce služby se může na náhlé zdražení, které si dokáže propočítat, lépe připravit.
Inflační doložka u nájemních smluv
Co vše si vlastně může pronajímatel dovolit při zvyšování nájemného? Existuje nějaká maximální hranice nájemného určená zákonem nebo je to pouze na něm, kolik si řekne? Může se zdát, že majitel si může dělat, co chce. Potřebuje vůbec inflační doložku, když chce zdražit?
Nájemné je věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel si de facto může stanovit nájemné, jaké chce. Pokud ale chce byt či dům skutečně pronajmout, měl by se ve vlastním zájmu řídit aktuálním stavem na trhu. V momentě podpisu nájemní smlouvy na delší dobu se pronajímatel může s nájemcem dohodnout na pravidlech zvyšování nájmu.
Pronajímatel může použít inflační doložku nebo jiný dodatek týkající se podmínek zdražování, případně lze zvýšení nájmu úplně vyloučit. Dohoda má vždy přednost před zákonem. O zvýšení nájmu však musí pronajímatel nájemce vždy informovat předem. Možností je obrátit se na soud, který se v tomto případě řídí občanským zákoníkem..
V případě, že zvyšování nájmu nájemní smlouva vůbec neřeší, existují zákonná pravidla. Pronajímatel má právo zvýšit nájem nejprve jeden rok po posledním zdražování s tím, že nesmí přesáhnout 20% hranici. Ta se vztahuje na poslední tři roky. Navíc platí pravidlo, že navrhovaná výše nájmu nesmí být vyšší, než činí tzv. obvyklé nájemné.
Inflační doložka, obvyklé nájemné a další pojmy
Co znamená obvyklé nájemné? Jedná se o výši nájemného za obdobný byt v místě nájmu sjednaný za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné určí znalecký posudek nebo přípis realitní kanceláře.
Důvodem pro zvýšení nájmu přitom nemusí být pouze inflace nebo chuť majitele získat více peněz, ale také zhodnocení bytu. Pokud pronajímatel vyměnil okna, uhradil rekonstrukci částí nebo celého bytu či jinak zlepšil podmínky pro bydlení (platí i pro společné prostory apod.), má právo na zvýšení nájmu až o 10 % z částky, kterou na úpravy vynaložil. S navýšením však musí souhlasit nejméně dvě třetiny nájemců. Nezíská-li souhlas, může se obrátit na soud a domáhat se vyššího nájmu až o 3,5 % za rok.
Nájemci, kteří se zdražením nájmu nesouhlasí, mohou návrh na zvýšení nájmu jednoduše zamítnout. Majitel se poté musí obrátit na soud. Žalobu na zvýšení nájmu musí podat nejpozději do 3 měsíců od návrhu na zvýšení nájmu a doložit jak tento návrh, tak i fakt, že dodržel zmiňovanou hranici 20 % i limit obvyklého nájemného. Soud povolí zdražení maximálně do výše obvyklého nájemného.
Inflační doložky a městské byty
Ne vždy je majitelem soukromá osoba či firma, které jde pouze o vlastní užitek a zisk. Byty pronajímají také města, která rovněž musí řešit zvyšování nájmů u bytů. Při zvyšování nájmu úředníci vychází ze údajů o inflaci od Českého statistického úřadu za předešlý rok. S ohledem na výši nájmu se navýšení pohybuje v průměru o několik set korun za rok.
Navýšení nájmů o inflaci však lze pouze u nájemních smluv obsahující inflační doložku. U smluv, kde tato inflační doložka nebyla a není, nájemce těžko přesvědčí, aby dobrovolně podepsali inflační doložku. U těchto smluv může trvat desítky let, než vyprší, skončí a nahradí je nové nájemné smlouvy, které inflaci zahrnují.
Inflační doložka k nájemní smlouva - VZOR
A jak by taková inflační doložka měla vypadat? Nejedná se o žádný dlouhý text. Je to krátká informace, kterou si majitel pronajímané nemovitosti zajistí právo zvýšit nájem každý rok k 1. lednu. Platí ale i to, že pronajímatel je povinen nájemci zvýšení nájmu předem oznámit a to v písemné podobě.
Doložka k nájemní smlouvě - zvyšování nájemného (tzv. inflační doložka)
(§2248 nový občanský zákoník)
Tato příloha je nedílnou součástí nájemní smlouvy, kterou je uzavřen nájem bytu/domu specifikovaný v článku I této smlouvy. Pronajímatel si tímto vyhrazuje právo každoročně zvyšovat nájemné v souladu s § 2248 nového občanského zákoníku, a v souladu s mírou inflace vyhlášené Českým statistickým úřadem.