Nezbytná cesta

Problém při užívání nemovitosti může vyvolat soukromá cesta, kterou vlastní majitel sousední nemovitosti, přičemž první vlastník nemá ke své nemovitosti žádný jiný veřejný přístup. Pokud s vlastníkem cesty nedomluví, může spor vyřešit soud prostřednictvím tzv. nezbytné cesty.

Problém zvaný pozemek bez vlastního přístupu

Může vlastník takové cesty zakázat její používání sousedovi, který se nemá jak jinak dostat na svůj pozemek?
Ideální je, pokud se sousedé na užívání cesty jednoho z nich dohodnou bez soudního řízení zdarma, za symbolickou náhradu či za podílení se na udržování a opravách této přístupové komunikace. Občas však dochází k vyhroceným situacím, kdy vlastník cesty brání sousedovi v jejím užíváním a ten se tak nemůže dostat na svůj pozemek.
Příčinou neshod mohou být špatné sousedské vztahy, příchod nového majitele, který má s pozemkem jiné plány nebo neochota podílet se na financování opravy přístupové komunikace apod. Pokud se uživatelé jedné cesty nejsou schopni dohodnout, ke slovu se dostává příslušný zákon.

Kdy vzniká právo na nezbytnou cestu

Vlastník nemovitosti, na jehož pozemek vede pouze soukromá cesta jiného majitele, má právo požádat o poskytnutí nezbytné cesty za náhradu. Finanční náhrada v tomto případě představuje odpovídající kompenzaci za omezení vlastnického práva k služebnému pozemku.
Pokud žadatel o nezbytnou cestu uspěje, soud vlastníkovi cesty nařídí její zpřístupnění v nezbytném rozsahu s co nejmenšími náklady. Žadatel je však povinen majitele cesty užíváním jeho majetku co nejméně obtěžovat. Právo nezbytné cesty navíc není zdarma a žadatel je povinen majiteli zaplatit domluvenou úplatu a uhradit kauci za případnou škodu vzniklou na cestě.
Při zániku nezbytné cesty se nevrací úplata, avšak kauce ano, pokud na pozemku nevznikla žádná škoda. V případě, že je nutné na pozemku cestu zbudovat, náklady na její stavbu jdou na vrub žadatele práva na nezbytnou cestu. Vlastník přitom může požadovat, aby si žadatel pozemek odkoupil.

Nezbytná cesta a legislativa 

89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník
§ 1029
(1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
(2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.
§ 1030
(1) Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu.
(2) Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.
(3) Plnění podle odstavců 1 a 2 náleží především vlastníku pozemku dotčeného povolením nezbytné cesty, má-li však jím být dotčeno též věcné právo další osoby k dotčenému pozemku, poskytnou se tato plnění v přiměřeném rozsahu i jí. Další osobě, jíž bylo k dotčené nemovité věci zřízeno jiné právo, náleží náhrada za utrpěnou újmu proti vlastníkovi dotčeného pozemku; k tomu musí být přihlédnuto při stanovení úplaty podle odstavce 1.

Kolik nezbytných cest může existovat?

Do nezáviděníhodné situace se může dostat vlastník pozemků, který nemá svou cestu, ale je obklopený hned několika nemovitostmi se svými vlastními cestami. V takovém případě soud povolí pouze jednou nezbytnou cestu a to s ohledem na nejpřirozenější přístup. Nezbytná cesta tak může vést přes jeden, dva, ale i více pozemků najednou. Jinak platí všechna další pravidla - úplata, kauce, zodpovědné užívání a minimální obtěžování skutečného vlastníka cesty či pozemku, přes který cesta povede.

Kdy soud může nezbytnou cestu zamítnout

Soud každou situace posuzuje z různých hledisek a poskytnutí nezbytné cesty může také zamítnout a vyjít vstříc tak vlastníkovi cesty, který si užívání nepřeje. Soud většinou nepovolí nezbytnou cestu ze třech důvodů (podle § 1032 odst. 1 občanského zákoníku).

  1. Škoda na nemovité věci souseda je vyšší než výhoda nezbytné cesty.
  2. Nedostatek přístupu byl způsoben hrubou nedbalostí nebo úmyslně žadatelem o povolení nezbytné cesty.
  3. Žádost o nezbytnou cestu je za účelem pohodlnějšího a rychlejšího spojení (vlastník pozemku má i jinou, byť další, cestu, jak se na svůj pozemek dostat).