Daň z prodeje nemovitosti - o co se jedná, kdy se musí platit a kdy nikoliv

Přidal tomasnovak, dne 6. 11. 2018, 0x

Prodej nemovitosti představuje příjem. A jakýkoliv příjem znamená zaplatit daň z příjmu. V případě prodeje nemovitosti se jedná o daň z příjmu z prodeje nemovitosti, což ale není to samé jako daň z nemovitých věcí. Pojďme se tedy na daň z příjmu z prodeje nemovitosti blíže.

Placení daně nepatří mezi oblíbené činnosti. Daně z příjmu nemá rád nikdo, nikde a nikdy. Každý by si přece svého příjmu raději užíval v plné výši, než aby její část dobrovolně odevzdával. Zákony se ale musí dodržovat a daně se musí platit. To platí i pro daň z prodeje nemovitosti. Pokud se právě chystáte prodávat byt, dům či jinou nemovitost, měli byste vědět, v jakých případech se vás placení této daně týká, a kdy se jí naopak vyhnete.

Daň z prodeje nemovitosti - kdy se platí a kdy ne

Peníze, které získáte z prodeje nemovitosti, spadají do kategorie příjmů stejně jako váš plat nebo zisk z pronájmu. To znamená, že je nutné zaplatit daň. Zajímat vás budou určitě případy, kdy jste od daně z příjmu z prodeje nemovitosti osvobozeny. Celkem existuje 5 případů, ve kterých prodávající není povinen daň platit. Rozhodující informací je forma a doba vlastnictví.

Daň z prodeje se neplatí, když:

vlastníte nemovitost déle než 5 let
v nemovitosti bydlíte více jak 2 roky
se byt nachází v družstevním vlastnictví
zároveň kupujete nové bydlení
se jedná o prodej zděděné nemovitosti

1. Vlastnictví nemovitosti delší 5 let

Pokud jste vlastníkem prodávané nemovitosti 5 let a déle, povinnost zaplatit daň z příjmu se vás netýká. Nesmí ale jít o majetek zapsaný v obchodním majetku po celou dobu 5 let. To znamená, že vlastníkem nemovitosti musí být fyzická osoba.

2. Bydlení alespoň po dobu 2 let

Osvobození od daně platí rovněž v případě, kdy v prodávané nemovitostí bydlíte a to nejméně po dobu 2 let. Stejně jako v prvním případě ale nesmí jít o obchodní majetek. Nepleťte si ale bydliště s trvalým bydliště. Bydliště je místo, které daňový poplatník trvale užívá. Trvalý pobyt přitom může mít například u rodičů.

Vysvětlení pojmů bydliště najdete v zákonu 586/1992 Sb., o daních z příjmů: “Poplatníky obvykle se zdržujícími na území České republiky jsou ti, kteří zde pobývají alespoň 183 dnů v příslušném kalendářním roce, a to souvisle nebo v několika obdobích; do doby 183 dnů se započítává každý započatý den pobytu. Bydlištěm na území České republiky se pro účely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.”

3. Družstevní vlastnictví

V případě bytu v družstevním vlastnictví se daň z příjmu z prodeje nemovitosti neplatí tehdy, pokud mezi nabytím členských práv a převodem (prodejem) neuplynulo 5 let. Je to tedy stejné jako v případě prvním.

4. Koupě jiné nemovitosti

Pokud prodáváte jednu nemovitost, abyste v brzké době pořídili jinou nemovitost, máte vyhráno. Pokud peníze získané z prodeje nemovitosti použijete nejpozději do 12 měsíců na koupi jiné nemovitost, daň z prodeje nemovitosti se vás netýká. To potěší zejména mladé lidi a rodiny, které prodávají menší byt, aby si pořídili byt větší.

Platí to i zpětně. Pokud jste o rok dříve koupili jinou nemovitost a stávající nemovitost prodáte do roka poté, daň rovněž nemusíte platit. Počítá se, že penězi z prodeje jste umořili předchozí dluh. V tomto případě však příjem musíte oznámit finančnímu úřadu, viz. zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů §4 ods. 1 písm. u):

“Příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jako náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a dále náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal; tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání bytové potřeby v době 1 roku před jejím obdržením; přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo; obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby; obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.”

5. Dědictví nemovitosti

Posledním případem, kdy se neplatí daň z nemovitosti, je nemovitost, jíž jste zdědili. Musí jít však o dědictví po osobě, která byla vaším přímým příbuzným v přímé řadě nebo po manželce či manželovi (např. prarodiče, rodiče, děti, vnuci). Pokud jste ale zdědili nemovitost od vzdáleného příbuzného nebo nepříbuzné osoby, pak daň z příjmu z prodeje nemovitosti zaplatit musíte.

Jak se počítá daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud nepatříte ani do jednoho z pěti výše uvedených případů, musíte příjem z prodej nemovitosti nejen přiznat, ale také jej zdanit. To se dělá v rámci pravidelného ročního daňového přiznání. To znamená, že daň neplatíte v únoru, kdy jste nemovitost prodal, respektive, kdy jste obdrželi peníze. Daňové přiznání se dělá až po skončení roku a nejzazším termín k jeho podání na finančním úřadu je 31. březen následujícího roku.

Daňové přiznání musí poplatník podat sám, v tomto případě nelze požádat zaměstnavatele, aby za něj daňové přiznání provedl jako obvykle. Jak se taková daň z prodeje nemovitosti vůbec počítá?

Základem daně z prodeje nemovitosti je příjem (tj. prodejní cena nemovitosti). Nejedná se ale o plnou výši příjmu. Příjem je nižší a to o veškeré výdaje, které byly s příjmem spojené. Pro lepší představu si uvedeme jednoduchý příklad. Pokud jste před 3 lety koupili byt za 1,1 milionu korun a nyní jste jej prodali za 1,35 milionu korun, činí příjem 250 000 korun. Využijete-li všechny daňové slevy a odpočty z daní, na dani zaplatíte 15 % z této částky, což je 37 500 korun.

Prodej nemovitosti ale nemusí být vždy ziskový. V takovém případě hovoříme o ztrátovém prodeji nemovitosti, to znamená, že nemovitost byla prodána za nižší cenu, než byla koupena. I přesto, že daňový základ činí 0 korun, je nutné podat daňové přiznání a uvést do něj ztrátový příjem. To znamená, že i v případě ztrátového prodeje si musí prodávající podat daňové přiznání sám.