Investování do nemovitostí - jak na to

Přidal tomasjednicka, dne 28. 06. 2018, 0x

Vložit méně peněz a vydělat mnohem více peněz. Ideálně bez starostí, dlouhodobě a nejlépe navěky. Takto lze definovat hlavní princip a smysl investování. Samozřejmě je to trochu složitější a platí to i pro investování do nemovitostí. Vlastnit jakoukoliv nemovitost rozhodně není synonymum pro to “být bohatý” .

Spousta lidí se domnívá, že vlastnit byt (či jiný typ nemovitosti) a pronajímat jej, je velice výdělečná činnost. A snadná. Může být, ale také nemusí. Pro úspěšné investování do nemovitostí nestačí mít peníze a koupit prostě nějakou nemovitost, která je zrovna k mání. Úspěch při investování vyžaduje přemýšlení nad investicí, důkladné plánování i následnou péči. Na začátek si stručně shrňme hlavní výhody a nevýhody investování do nemovitosti.

Výhody:

Stálý příjem
Plánovatelné náklady
Možnost aktivní správy

Nevýhody:

Vysoké počáteční náklady
Omezená likvidita
Časová náročnost

Správná investice aneb není nemovitost jako nemovitost

Zapomeňte na to, že peníze hravě a bez starostí vydělá každá nemovitost. Můžete mít sebekrásnější a sebemodernější byt, a přesto na něm nevyděláte ani korunu. Mezi dobrou a špatnou investiční nemovitostí se totiž nachází velmi tenká hranice. Úspěšná investice začíná výběrem nemovitosti, a ten byste rozhodně neměli podcenit. Tedy pokud si nechcete přidělávat starosti.

Vše začíná a končí výběrem lokality, ve které se bude vaše investiční nemovitost nacházet. Kvalitu nemovitosti totiž neurčuje ani tak její vzhled či vybavení, ale především lokalita. Tu určují tři parametry - občanská vybavenost, dopravní dostupnost a infrastruktura. Čím žádanější lokalita je, tím vyšší je poptávka a tím vyšší zisk investování do nemovitosti přinese. Samozřejmě také musíte počítat s vyšší pořizovací cenou nemovitosti. Každé investování má své výhody i nevýhody.

Nevýhodná investice aneb nabízím luxusní byt zn. levně

Dobrá lokalita však automaticky neznačí Prahu a jiná větší města. Například prostorný luxusně vyhlížející byt v panelákovém domě na okraji nevzhledného sídliště, kam pravidelně jezdí jediná autobusová linka, bude pro poptávající jednoduše drahý. Takže ano, nakonec jej pronajmete, ale za zlomek původní nabídky.

To samé platí pro pěkný byt po rekonstrukci téměř v centru města. Málo zeleně v okolí, neustálý hluk z ulice a představa, jak každý večer hledáte parkování pro své auto, zní prostě nelákavě. Pak tu ale máme úplně obyčejný byt bez zvláštního vybavení. Není ničím zvláštní, až na to, že má vlastní parkovací místo, pár minut chůze leží zelený park a poblíž se nachází zastávka metra, tramvaje i autobusu.

S výběrem lokality souvisí také pořizovací cena nemovitosti. Také zde platí, že vysoká pořizovací cena není zárukou vysokého zisku. Typickým příkladem jsou satelitní městečka - krásné, ale drahé byty a domy uprostřed ničeho či byty v zastaralých a ošklivých domech v centru měst avšak bez výtahu a zeleně v blízkém okolí.

Pro úspěšné investování je důležité správné načasování

Pokud se alespoň trochu zajímáte o nemovitosti, jistě vám neušlo, že ceny rostou. Například od roku 2010 stouply ceny nemovitostí o 30 %. Jenom v Praze stoupla hodnota bytu od roku 2015 o 21 %. Úplně nejlépe (a mnozí nevědomky) udělali ti, kteří investovali do nemovitostí před více než 8 lety. Koupit byt na investici nyní je tak stále těžší.

Pro lepší představivost. V roce 2012 bylo možné koupit nový byt v Praze (např. Měcholupy, ne v centru) o velikosti 1+kk za 1 milion korun. V roce 2017 byste nesehnaly stejný byt pod 2 miliony korun. Na Žižkově už ale stejný byt stojí klidně 3,5 milionů korun a více. Rozdíl ve výši nájemného v roce 2012 a 2017 už tak výrazný není a pohybuje se kolem 10 000 Kč bez poplatků.

Pozor na růst hypotečních sazeb

Zdaleka ne každý má dostatek vlastních úspor, aby mohl nemovitost zaplatit v hotovosti. To se ani v dnešní době nedělá, protože to nemá žádný smysl. Většina investorů využívá hypotečních úvěrů. Podmínky hypoték, zejména úrokové sazby, se podobně jako ceny nemovitostí tu a sem změní. Stačí se podívat na poslední dva až tři roky, během kterých úroky u hypoték klesly na minimum, a poptávka po nemovitostech šla rapidně nahoru..

Jenomže situace v roce 2012 se začíná pomalu a jistě měnit. Ceny nemovitostí sice rostou stále, ale spolu s nimi se ode dna začaly odlupovat i hypoteční úrokové sazby. Pro spoustu lidí to bude znamenat velké finanční problémy při změně sazeb po ukončení fixace. To je naprosto klíčová informace, kterou je při investování do nemovitostí nutné zahrnout do výpočtu.